Ținând cont atât de modificările legislative din ultimii 2 ani cu privire la aplicarea cotei TVA diferențiat în cazul tranzacțiilor imobiliare, cât și de amploarea pe care a luat-o acest sector, este important să fii informat cu privire la facilitățile de care poți beneficia în momentul în care dorești să achiziționezi o locuință.
Acesta este un subiect de mare actualitate în practica notarială ca urmare a aplicării prevederilor Ordonanței de Urgență a Guvernului nr. 130 din 17 decembrie 2021 care modifica Legea nr. 227/2015 privind Codul Fiscal, prevedere preluată ulterior în cuprinsul Ordonanței de Urgență a Guvernului nr. 16 din 15 iulie 2022, însă cu modificări referitoare la valoarea maximă a locuinței.
Aceste facilități fiscale au fost adoptate pentru a veni în sprijinul celor care își doresc să achiziționeze o locuință, aliniind astfel legislația națională la cea europeană.
Domeniul fiscalității nu este accesibil oricui, iar frecvența modificărilor legislative poate pune pe oricine în dificultate. Un profesionist te poate sfătui și îndruma astfel încât achiziția locului pe care îl vei numi ”acasă” să fie afacerea vieții tale. Rolul notarului public este atât acela de a sprijini și consilia clientul pentru a încheia orice act juridic cu încadrarea în prevederile legale cât și de a-i garanta aplicabilitatea drepturilor de care acesta beneficiază.
Iată care sunt aspectele pe care notarul public le verifică astfel încât cumpărătorul să poată beneficia de reducerea cotei de TVA la 5%:În primul rând cel mai facil aspect de verificat este tipul cumpărătorului – persoană fizică sau juridică, dat fiind faptul că această facilitate fiscală se aplică doar persoanelor fizice. Următoarea condiție pe care o va verifica notarul public este prețul de achiziție a imobilului – modificarea survenită Codului Fiscal începând cu ianuarie 2023, stabilește un preț maxim al locuinței de 600.000 lei exclusiv TVA.
Există totuși și excepții de la această condiție cum ar fi cazul în care pentru achiziționarea unui imobil, a fost încheiat anterior datei de 1 ianuarie un act juridic ce are ca obiect plata unui avans. În momentul în care această condiție a fost verificată, notarul public va trece la verificarea documentației cadastrale a imobilului, întrucât pentru a beneficia de aplicarea cotei reduse de TVA, imobilul ce face obiectul vânzării trebuie să aibă o suprafață utilă de maximum 120 mp, exclusiv anexele gospodărești.
Un alt aspect asupra căruia merită să ne aplecăm, este stadiul tehnic al imobilului, întrucât pentru a achiziționa o locuință cu o reducere a cotei TVA, aceasta trebuie să fie locuibilă la momentul predării. În urma efectuării acestor verificări, cea mai importantă operațiune pe care o va întreprinde notarul public este cea a verificării „Registrului achizițiilor de locuințe cu cota redusă de TVA de 5%”.
Pe lângă modificările pragurilor valorice, noutatea adusă de aceste modificări ale legislației fiscale se referă la reintroducerea limitei de o tranzacție per cumpărător, care era valabilă anterior anului 2019, dar fusese eliminată în anul 2020. În contextul legislativ actual, o persoană fizică poate beneficia o singură dată de această facilitate la achiziția, în mod individual sau în comun, unui imobil cu valoare cuprinsă între 450.000 lei și 700.000 lei excluziv TVA. Această limitare nu se aplică achiziției imobilelor a căror valoare nu depășește 450.000 lei și pentru care au fost încheiate acte juridice ce au ca obiect plata unor avansuri.
Astfel, pentru achiziționarea unei locuințe cu reducerea cotei de TVA , cumpărătorul trebuie să pună la dispoziția vânzătorului o declarație notarială din care să rezulte că va utiliza acest imobil conform destinației prevăzute de lege. Aceasta se păstrează de vânzător pentru justificarea aplicării cotei reduse de TVA de 5%.
Având în vedere atât faptul că existența acestei declarații este o condiție sine-qua-non, cât și obligativitatea notarului public de a completa Registrul achizițiilor de locuințe cu cota redusă de TVA de 5% și de a verifica acest în acest registru îndeplinirea condiției referitoare la achiziția unei singure locuințe, notarul public este cel mai în măsură să te sprijine și să te îndrume în vederea obținerii acestor facilități fiscale.
